«Ростов официальный»

Дом построен. На что жить?

Валерий Сысоев  № 50 (577) от 14.12.2005  ЖКХ
Дом построен. На что жить?
В этой статье не рассматриваются вопросы глобального характера, связанные с несовершенством законодательства, общей ситуацией в сфере ЖКХ — это мало зависит от нас. Не касается она и частностей в деятельности отдельных ТСЖ, поскольку вряд ли это интересно для всех. Разговор пойдёт о проблемах, которые во многом зависят от нас самих. Их несложные решения в большинстве случаев могут помочь руководителям ТСЖ эффективнее работать, а нам, собственникам жилья, сберечь нервы и деньги.

У автора статьи есть опыт создания нескольких ТСЖ, а работа в ТСЖ своего дома в качестве ревизора и председателя даёт возможность иметь более или менее объективное мнение о деятельности товарищества исходя не из теории, а на основе практики конкретного ТСЖ в Ростове-на-Дону.

Все товарищества собственников жилья можно разделить на две большие группы: ТСЖ во вновь построенном доме и ТСЖ в старом жилом фонде.

Для начала посмотрим на товарищества новостроек.

По моему мнению, большинство их основных проблем закладывается ещё застройщиками на стадии строительства и продажи квартир. И вот почему. Как правило, при покупке стройварианта вы не задаётесь вопросом, а сколько же будет стоить содержание квартиры в этом конкретном доме. Сами же застройщики не спешат предоставлять такую информацию, считая, что эксплуатация построенного дома, — уже не их дело. Главное — построить, сдать дом в эксплуатацию, продать квартиры, а дальше все проблемы ложатся на плечи руководства ТСЖ и жильцов дома.

В итоге человек, купив квартиру в новостройке, вдруг через полгода — год узнаёт, что содержание лифта в 6-этажном доме в полтора-два раза дороже, чем в соседних 9-этажках. В доме в 40-50 квартир сумма платы текущего ремонта не то что не покрывает расходов на качественную эксплуатацию дома, её даже не хватает на зарплату председателя ТСЖ и уборщицы.

Когда мы покупаем квартиру и нам рассказывают о просторных холлах, других преимуществах и «наворотах» в доме, то не задумываемся, что за всё это придётся платить в будущем. Холл надо освещать уже не одной лампочкой и отапливать не стандартные 8-10 кв. метров лестничной площадки, а все просторные места общего пользования да ещё и всевозможные вспомогательные помещения. А там и мусор надо чаще вывозить, чтобы запахи не доставали, оплачивать всевозможные сборы, связанные с деятельностью ТСЖ, и скидываться хотя бы на элементарное оснащение домоуправления.

Получается, что, не задумываясь над этими вопросами во время покупки квартиры и кое-как расплатившись за неё, многие загоняют себя в ловушку, приобретая квартиру, содержание которой им явно не по карману. В итоге первые же общие собрания жильцов ТСЖ больше напоминают баталии непримиримых противников с сопутствующей нервотрёпкой и криками, когда одна часть жильцов готова платить больше за сервис, повышенное качество эксплуатации дома и т. д., а другой части делать это не позволяет финансовое положение. А если ещё дом сдан с недоделками и позже намеченного срока (а так и бывает чаще всего), то первые собрания вообще больше похожи на митинги (крика, гама много, толку — ноль). Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь, во что же вам обойдётся её содержание. Эта сумма за одну и ту же площадь в разных по размерам домах может очень существенно отличаться.

Это полезно знать ещё и потому, что вне зависимости от вступления в члены ТСЖ, вы по закону обязаны подчиняться его решениям, даже если с ними не согласны. Глухая оборона в виде отказа от оплаты хороша только до тех пор, пока ваш долг не превысит суммы, позволяющей через суд отобрать за долги квартиру, а вас выселить. Поверьте, новая редакция Жилищного кодекса позволяет это сделать намного легче и быстрее, чем это было раньше.

Более того, прикиньте, сколько будет стоить дооборудование инженерных систем в доме. Потому что почти наверняка и при проектировании, и при строительстве мало кто задумывался, будет ли удобно эксплуатировать это оборудование с минимальными затратами. Очень часто застройщик устанавливает самое дешёвое оборудование, которое очень скоро придётся просто менять.

Вообще-то идеальный вариант — это когда застройщик или продавец сразу при продаже квартиры давал бы информацию о предполагаемой стоимости её содержания с учётом специфики дома в соответствии с его статусом и всеми сопутствующими этому статусу сервисными услугами. Тогда и покупать в домах квартиры будут люди с более или менее одинаковыми возможностями оплаты расходов на жильё. Уж во всяком случае, никто не сможет спекулировать тем, что при покупке он не знал, что всё будет так дорого, и поэтому отказывается платить.

Есть и ещё одна проблема, связанная со странными представлениями иных владельцев квартир в новостройках о своём будущем. Им, например, трудно втолковать, зачем собирать средства на капитальный ремонт, если дом новый. Тогда хотелось бы спросить, а на какие шиши эдак лет через 5-10 красить подъезды, латать крыши, ремонтировать установленное в доме оборудование, менять трубы и т. д.? Можно подумать, что когда «гром грянет» (а по закону подлость эта происходит в самый не подходящий момент), все жильцы как один с радостью будут скидываться на ремонт по 20-30 тысяч рублей с квартиры. Как бы не так! Помимо желания, многие просто будут не в состоянии это сделать именно в нужное время. Поэтому лучше уж потихоньку копить на эти цели, ежемесячно внося относительно небольшую сумму. Тем более что платя в ТСЖ, вы отдаёте деньги уже не в мифический департамент или ЖЭУ, а на собственный счёт вашего родного дома. И пока все жильцы этого не поймут, дом если не сразу, то через какое-то время обязательно пополнит ряды обшарпанного старого жилого фонда. А следовательно, и стоимость вашей квартиры в таком доме будет оцениваться уже гораздо ниже, чем в ухоженном и красивом.

Сразу возникает следующий вопрос: как проконтролировать, чтобы деньги тратились по-хозяйски? Это уже ваша задача или тех людей, которых выберут в правление ТСЖ. И в этом вопросе на кого-то надеяться не стоит. Лучше самим почаще проверять, как хозяйствует управляющий домом. Для того же, чтобы не было проблем с контролем, необходимо разделить должности председателя ТСЖ и управляющего. И вот почему. Председатель правления ТСЖ — это доверенное лицо жильцов, выполняющее свои обязанности чаще всего на общественных началах или за минимальную плату, но с достаточно большими правами влияние на нерадивых наёмных работников. А управляющий — наёмный, с которого можно спросить за его работу. И если его работа вас не устраивает, то легко его уволить без особых дебатов. Если же председатель и управляющий в одном лице сам управляет домом, то получается, что он сам себе и начальник, и исполнитель. Маловероятно, что жильцы смогут эффективно контролировать его работу, пока «гром не грянет». В этом случае будет уже поздно что-либо изменить. Да и проверить: «Где деньги, Зин?» тоже проблематично.

Теперь о прозрачности учёта. Повсеместно учёт движения денежных средств в ТСЖ ведётся в большей степени в интересах налогового законодательства, нежели в интересах жильцов. Поэтому хотелось бы порекомендовать с первых же дней работы обязать управляющего ТСЖ составлять финансовую смету, вести учёт и составлять отчёты в разрезе статей сметы, которая весьма легко проверяется даже не специалистом. Главное условие — параллельно с бухгалтерским учётом одновременно и ежедневно правильно разносить каждую сумму прихода и расхода на статьи сметы. Для этого достаточно сразу же пронумеровать все статьи сметы, и в так называемые «оборотки» бухгалтер должен вписывать номер статьи, на которую он отнесёт любое движение денежных средств. Или составить отдельную «оборотку», но не в разрезе бухгалтерских счетов, а в разрезе статей сметы. И также ежедневно её заполнять. Тогда очень легко и вести учёт, и составлять отчёты, понятные жильцам дома, а не только налоговому инспектору или аудитору со специальным образованием.

Кстати, для ТСЖ, как некоммерческих организаций, ведение сметы — это закон. Но, к сожалению, многие бухгалтеры относятся к её ведению как к формальности, а не как к инструменту, помогающему в работе. Поэтому во многих ТСЖ сметы не имеют ничего общего с реальным финансовым состоянием. А жаль! Потому что, если вы берёте остатки денежных средств на начало периода, к ним прибавляете весь приход, отнимаете весь расход, то должна получиться сумма, совпадающая с остатками на расчётном счёте и в кассе на момент проверки или на определённую дату. А если к этому прибавить дебиторов (тех, кто должен вам), отнять кредиторов (кому вы должны) да ещё прибавить сумму стоимости имущества (мебель, оборудование, оргтехника — короче всё, кроме мелочёвки), то получаете сумму активов ТСЖ. Иными словами, определяете насколько богат или беден ваш дом. И от того, выросла эта сумма или уменьшилась, можно с определёнными допущениями сделать вывод — увеличивает ли управляющий ценность дома или попросту «проедает» деньги.

Если сравнить плановую смету с фактической, составленной в одном и том же формате, то можно увидеть, сколько собрано денег на определённые цели, и правильно ли они потрачены в соответствии с их целевым назначением. Например, не пошли ли деньги, отложенные на капитальный ремонт, на зарплату того же управляющего или на какие-то другие необоснованные текущие расходы. Сумма или процент отклонения факта от плана позволяет проверять не всю бухгалтерию, а только те статьи, по которым у вас возникли сомнения. Никто не утверждает, что плановая и фактическая сметы должны точно совпадать – жизнь вносит свои коррективы, но любые отклонения от плана, утверждённого жильцами, должны быть аргументированно доказаны управляющим.

(Продолжение в следующем номере.)

 

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ

Имя

Запрещены комментарии,
содержащие нецензурные
выражения и противоречащие
законодательству РФ.
Флуд и спам также
не приветствуются.

Все поля обязательны
к заполнению.

E-mail

Введите цифры с картинки:

 
«Ростов официальный» Реклама в газете «Ростов официальный»
«Ростов официальный»
  • НОВОСТИ РОСТОВА-НА-ДОНУ

23.11.2017  Театральный форум «Золотой Витязь» временно переместится в Ростов

23.11.2017  Семь фонтанов отремонтируют в Ростове

23.11.2017  Девять незаконных сбросов в Темерник ликвидировали

23.11.2017  Вторая площадка для выгула собак открылась в Ростове

22.11.2017  Старейший сотрудник Южного федерального университета отмечает 95-летний юбилей

15.11.2017  Десять новых подъемников для инвалидов-колясочников появятся в подземных переходах Ростова

15.11.2017  Продажа билетов на ЧМ-2018 возобновится 16 ноября

15.11.2017  Творческая встреча с известным кукловодом Александром Василенко пройдет в Ростове

13.11.2017  «Ростовская транспортная компания» погасила долги перед энергетиками

13.11.2017  Ростовские вокзалы модернизируют к ЧМ-2018

10.11.2017  Первый полицейский парад состоялся в Ростове в День сотрудника органов внутренних дел

10.11.2017  Начальником муниципального казначейства Ростова назначена Татьяна Асатрян

10.11.2017  Специализированные футбольные классы появятся в Ростове в 2018 году

09.11.2017  Новым министром культуры Ростовской области стал Владимир Бабин

09.11.2017  Схема движения на южном подъезде к Ростову будет изменена с 11 по 18 ноября

09.11.2017  Движение на южном подъезде к Ростову откроется 18 ноября

09.11.2017  Главным архитектором Ростова стал Роман Илюгин

09.11.2017  Бесплатный Wi-Fi появится на «Ростов-Арене» и вдоль берега Дона

09.11.2017  Четыреста волонтеров наберут дополнительно к ЧМ-2018

08.11.2017  «Собачий патруль» собрал 2,5 миллиона рублей для Центра стерилизации собак в Ростове

все новости

Только в «РО» публикуется бюллетень местного самоуправления, документы, необходимые для работы руководителей предприятий разных видов собственности.

Предлагаем воспользоваться электронной подпиской. Цифровая копия свежего номера газеты вместе с приложением (бюллетень местного самоуправления) высылается на электронный адрес подписчика в день выхода газеты.

Документы, перечень которых
приведен ниже, опубликованы в приложении к печатной версии
газеты «Ростов официальный»,
№ 47 (1200) от 22.11.2017

Ростовская-на-Дону городская Дума

•  Проект решения «Об утверждении бюджета города Ростова-на-Дону на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов»

•  Постановление от 21.11.2017 № 87 «О проведении публичных слушаний по документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории), расположенной западнее продолжения пер. Деревянко от ул. Амбулаторная до северной границы земельного участка с КН 61:44:0062631:3»

•  Постановление от 21.11.2017 № 88 «О проведении публичных слушаний по документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) в границах: ул. Ткачева — пр-кт Маршала Жукова — существующие сады»

Администрация города Ростова-на-Дону

•  Постановление от 10.11.2017 № 1122 «О внесении изменений в постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 04.12.2015 № 1191 «Об утверждении муниципальной программы «Профилактика терроризма и экстремизма, гармонизация межнациональных отношений» (ред. от 13.06.2017)»

•  Постановление от 16.11.2017 № 1170 «О внесении изменений в постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 27.11.2015 № 1160 «Об установлении тарифов на платные услуги, предоставляемые Муниципальным бюджетным учреждением «Городской автотранспортный центр здравоохранения города Ростова-на-Дону»

•  Постановление от 16.11.2017 № 1174 «О разрешении Акционерному обществу «Ростовское» подготовки документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) в районе Ростовского моря (корректировка)»

•  Постановление от 17.11.2017 № 1175 «О внесении изменений в постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 30.09.2014 № 1130 «Об утверждении муниципальной программы «Охрана окружающей среды города Ростова-на-Дону» (ред. от 19.07.2017)»

•  Постановление от 17.11.2017 № 1177 «О внесении изменений в постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 09.06.2014 № 645 «Об утверждении Генеральной схемы очистки территории города Ростова-на-Дону»

•  Постановление от 20.11.2017 № 1180 «О внесении изменений в постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 24.02.2016 № 165 «Об утверждении административного регламента № АР-315-20-Т муниципальной услуги «Приобретение земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, по результатам аукциона по продаже земельного участка либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» (ред. от 04.04.2017)»

•  Постановление от 20.11.2017 № 1182 «О разрешении Закрытому акционерному обществу «Инженерный центр «Интеллект» подготовки документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для размещения линейного объекта: «Модернизация тепловых сетей от РК-2. Строительство перемычки от ТК-435 до ТК-422/29. Строительство перемычки от ТК-433 до ТК-422/17-6»

•  Постановление от 20.11.2017 № 1184 «О внесении изменений в постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 12.09.2016 № 1285 «О подготовке документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) по ул. Юфимцева, ул. Мечникова для размещения линейного объекта: «Водоснабжение жилой застройки в квартале ул. Юфимцева — ул. Мечникова»

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

•  Итоги продажи имущества посредством публичного предложения № 501 Д, проведенной 13 ноября 2017 г.

•  Итоги открытого аукциона № 502 Д, проведенного 17 ноября 2017 г.

Департамент автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону

•  Распоряжение от 15.11.2017 № 97 «О временном ограничении движения транспортных средств по ул. 1-я Линия»

•  Распоряжение от 17.11.2017 № 98 «О временном прекращении движения транспортных средств по ул. Матросова и пер. Бойцовский»

Публичные слушания

•  Сообщение о проведении публичных слушаний по проекту бюджета города Ростова-на-Дону на 2018 год и плановый период 2019 и 2020 годов

•  Заключение о результатах публичных слушаний по документации по планировке территории (проект планировки территории (корректировка) и проект межевания территории) X расчетно-градостроительного района центральной части города Ростова-на-Дону в границах: южная граница земельного участка с КН 61:44:0050410:7 — пер. Халтуринский — северная граница существующих земельных участков — восточная граница земельного участка с КН 61:44:0050419:7

•  Программа проведения публичных слушаний по документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) в границах: ул. Ткачева — пр-кт Маршала Жукова — существующие сады

•  Программа проведения публичных слушаний по документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории), расположенной западнее продолжения пер. Деревянко от ул. Амбулаторная до северной границы земельного участка с КН 61:44:0062631:3

Территориальная избирательная комиссия Cоветского района города Ростова-на-Дону

•  Сведения о поступлении и расходовании денежных средств избирательных фондов кандидатов, подлежащих обязательному опубликованию

© 1994-2017 МУП «Ростов официальный». Полное или частичное использование материалов возможно только с разрешения редакции. При использовании материалов ссылка
на «Ростов официальный» обязательна. На сайте публикуются не все материалы «Ростова официального». Для получения публикаций в полном объеме воспользуйтесь
платной подпиской. Материалы, помеченные знаком, публикуются на правах рекламы. За содержание рекламных объявлений ответственность несет рекламодатель.
Редакция не несет ответственности за мнения, высказанные в комментариях читателей. Перед заполнением каких-либо форм на сайте предлагаем ознакомиться с политикой обработки персональных данных. Дизайн, разработка и поддержка сайта – МУП «Ростов официальный».